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司法拍賣的房產能撿漏也有風險 要留意隱性成本

來源:大河網-大河報      發布時間:2020-05-07

核心提示丨“法拍房”以低于市場價的優勢,近年來受到熱捧。經過多方考量和多次競拍,鄭州市民楊女士花費230萬元終于拍下一套房子,算下來“省”了幾十萬元。原以為自己賺到了,沒想到過戶的時候被告知須繳納46萬元的個稅,因為該房屋上一次交易是“直系親屬過戶”,過戶房屋總價是500元,需要繳納兩次的房價差價20%,楊女士一下子傻了眼,“拍賣前,法院沒有公示該房子上一次是‘直系親屬過戶’啊!”

法院回應稱,在查詢房屋信息的時候,一般不會查其交易信息,只是查詢其房屋產權所屬情況以及是否被查封、抵押。

那么,造成上述問題,到底應該由誰來承擔責任?誰應該為高額的稅費買單?

[購房]搶到一套“法拍房”被告知需交高額稅費

昨日上午,鄭州市民楊女士找到記者,哭訴其購買法拍房的經歷。

今年7月份,楊女士在司法拍賣相關網站上看上一套房子,210.44㎡,起拍價230萬元,每平米近11000元。“這套房的位置不錯,周邊價格在1.6萬元/㎡左右,當時覺得非常值得買。”楊女士稱。

楊女士介紹稱,在網上公布的房產信息中顯示,該房屋被法院查封,有抵押,有租賃。其中租賃期限至20211230日,租金為5000/月,已付至20176月份。此外,公告中稅費負擔情況中說明,過戶等一切費用由買受人承擔。

楊女士認為,只要房子手續沒問題就行,自己近幾年也不住到這里,租出去也很好。隨后她撥打了公布的咨詢法官電話,“我向其詢問除了公布的瑕疵,這房子還有沒有其他問題時,法官回復說‘據我所知沒有了’。”

于是楊女士就交了30萬元的保證金,大膽參拍。720日,該房屋以起拍價230萬元成交,87日支付了余款200萬元。能買到價格如此合適的房子,楊女士感到很高興。

到了926日,法院解除查封的手續走完,楊女士立即拿著法院出具的《協助執行通知書》《拍賣成交確認書》《執行裁定書》等手續來到房管局辦理過戶。

先是順利取得房產分戶圖、房屋所有權證(存根)等資料,然后交稅。

“交稅窗口的工作人員跟我說,這個房子過戶,我需要交約46萬元的個人所得稅!”楊女士一下子蒙了,“之前買房的時候也咨詢過中介部門,他們說這套房子的個稅也就7~9萬元左右,這咋一下子變成了46萬?”

[政策]直系親屬過戶再交易需全額收稅

房管局辦事大廳稅務窗口工作人員解釋稱,該房屋在2015年的時候辦理過直系親屬過戶手續,總房價為500元,到現在沒有滿5年,再次交易的話需要繳納兩次成交房價差價的20%個人所得稅,也就是230萬減去500元再乘以20%,近46萬元。

“房子上次交易是直系親屬交易?沒人跟我說過啊!”楊女士很驚詫。

鄭州市稅務部門相關負責人介紹稱,上述政策起始于2015年初,鄭州市直系親屬過戶房產的,不再由稅務部門評估定價,而是按合同中約定的成交價交稅。換言之,直系親屬過戶房產不必按照稅務系統的報價交稅,可以自行報價。5年之內再交易,需繳納房屋總價差額的20%稅費。

一下子多出幾十萬的稅費讓楊女士接受不了,“如果非得交這么多的稅,這房子我肯定買不起了。”

[咨詢]購房者無法查詢他人房屋信息

楊女士所遇到的問題在于該房屋上一次交易為“直系親屬過戶”,那么這樣的信息,到底哪些人才能查到?

市房管局相關負責人告訴記者,要想查詢房屋信息,除了本人外,別人需要有公證處出具的房屋本人委托查詢授權書才行。

楊女士認為,法拍房的房主自己不可能聯系到,更不可能拿到公證處出具的查詢委托書。該房屋的上一手交易是“直系親屬過戶”,這一條重要信息,在拍賣網站上沒有公布,法官也沒有告知這一信息,現在出了問題,責任不在自己。

那么法院有沒有權力查詢房屋的上一手交易信息呢?

房管局相關負責人說,法院有權力查,但是一般情況下法院只查詢房屋產權信息以及有無查封、抵押等情況,對于上一手交易是否直系親屬過戶,一般不查。

在相關拍賣網站上,每個房屋標的都會公布法院工作人員的咨詢電話。記者撥通鄭州市金水區、高新區、管城區等法院電話,均稱法院在進行網拍前,不會查詢房屋的上一手交易情況。

[說法]法院應該加強相關領域的專業程度

楊女士認為,《最高人民法院關于人民法院網絡司法拍賣若干問題的規定》中第十三條有明確規定,實施網絡司法拍賣的,人民法院應當在拍賣公告發布當日通過網絡司法拍賣平臺公示拍賣財產產權轉移可能產生的稅費及承擔方式。

“就是因為法院沒有公示該房屋的上一手交易是‘直系親屬交易’,才導致自己要多掏這么多稅。現在要求要么退房退錢,要么減免相關稅費。”

那么,這件事,責任到底該由誰承擔?

河南某律師事務所律師羅先生認為,這類事件應該是鄭州首次遇到,造成上述局面的原因不在競買人,法院在此方面經驗不足,但是應該不會墊付多余的稅費。除非法律的規定細化到法拍房必須公示房屋上一宗交易信息,不然法院是沒有違法的。如果拍賣的房款還沒有給過競拍申請人,應該可以協調解決一下;如果已經給過申請人了,申請人一般情況下不會退錢。

羅先生建議,今后法院在處理類似事件的時候,應該加強工作專業度,進一步細化工作方式,力爭公示更多的信息供競拍者參考。而對于購買法拍房的人來說,應該預估到風險,多咨詢一些專業人士,防止類似事件的發生。

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